本文摘要：上海五星级酒店的平均值单房收益8年大跌50% ，业绩不欠佳引起中方业主和外资管理方对立。

上海五星级酒店的平均值单房收益8年大跌50% ，业绩不欠佳引起中方业主和外资管理方对立。　　近日，张小姐路经上海东方明珠时找到，附近开业仅有3年左右的五星级酒店新的天哈瓦那大酒店早已随着管理方的转变而改名为上海凯宾斯基大酒店。

此前，上海龙之梦丽晶大酒店和上海浦西洲际酒店等也再次发生了业主方和管理方的恋情事件。　　虽然目前中国平均值每四天就有一家国际品牌酒店开业，但频密的恋情事件以及五星级酒店的客房价格持续下降等迹象指出，跨国酒店集团在中国一路长歌的局面或将被超越，中国低星级酒店市场的竞争将日趋白热化。　　案例　　记者昨日从上海凯宾斯基大酒店方面获得证实，酒店的业主方上海新天舜华有限公司早已在5月15日和凯宾斯基酒店管理集团月签订协议，沦为凯宾斯基酒店管理集团在中国的第18家、上海的第2家酒店。

　　而公开发表资料表明，该酒店的前任管理方则是西班牙最大酒店集团MELIA。对于替换酒店管理方的原因，新天舜华方面不愿作出对此。　　记者在专访中了解到，在近年与业主方再次发生恋情事件的外资酒店集团中，数量较为多的是洲际酒店集团。

根据不几乎统计资料，从2010年至今，因各种原因与洲际酒店集团仍然合作的酒店数量最少有6家。　　华美酒店顾问机构首席科学知识官赵焕焱指出，在所有跨国酒店管理集团里，洲际在华扩展速度最慢，虽然续约的酒店数量较多，但从比例来看，也科长时间。　　原因　　酒店业绩不欠佳 管理费居高不下　　对于屡屡再次发生的高星级酒店撤牌事件，赵焕焱指出，酒店业绩展现出不欠佳，而管理费又居高不下，沦为爆炸业主方和管理方之间对立的地雷。

　　据理解，取决于酒店收益最关键的指标是RevPAR(单房收益)，即每间可租用客房产生的平均值实际营业收入(一般以平均值房价除以平均值出租率来计算出来)。华美酒店顾问机构统计资料表明，今年一季度，上海57家五星级酒店的平均值房价为912.01元，平均值出租率为52.63，RevPAR为479.99元。　　中国旅游饭店业协会公布的今年一季度酒店业绩数据也表明，五星级饭店平均值出租率为47.66%，同比上升6.08%;平均值房价为601元，同比减少了16元;单房收益为295元，比去年一季度上升了50元。　　低星级酒店供过于求　　据业内人士透漏，在华发展的跨国酒店集团中，除了香格里拉和半岛酒店，其他大部分采行的是轻资产的发展模式，就是由中方业主方投资修建酒店，外资酒店集团对其输入管理，缴纳管理费以利润。

据透漏，外资酒店集团缴纳的费用还包括基本管理费、奖励管理费、培训费、市场营销酬劳、预约网络酬劳、外方人员工资及福利等，每年为1500万至3000万元平均。在这种模式下，业主方分担了较小的投资压力和亏损风险。　　2005年，上海当时只有25家五星级酒店，RevPAR是984.73元，而在8年后，酒店的客房单价虽然上涨了0.5倍，但由于出租率的大幅度上升，酒店的RevPAR经常出现显著的上升，赵焕焱指出，低星级酒店供过于求的情况在上海展现出得更为严重，不受投资报酬周期影响，五星级酒店有财务亏损是长时间的，但目前在上海，有的五星级酒店甚至经常出现经营亏损。

　　决心　　向二、三线城市扩展　　行业的种种下滑现状并没诱导五星级酒店在中国的快速增长。据中国旅游饭店协会的报告，目前中国平均值每四天就有一家国际品牌酒店开业。　　努点旅游研究院研究员皇甫宁指出，一些外资酒店集团正由一线城市争相转入二、三线城市，引发了新一轮的圈地运动。

　　某跨国酒店集团有关负责人就对本报记者直言，在中国的较慢发展是市场和业主的市场需求。洲际方面也曾经公开发表回应，计划在未来3至5年内，从目前的70多个城市扩展到100多个中国城市，在华管理酒店的规模翻一番。喜达屋今年平均值间隔20天就有一家新的酒店在中国开业，其有关负责人毫无疑问中国中高端酒店市场早已饱和状态。

而凯宾斯基中国区总裁迈克尔汉斯艺在拒绝接受记者专访时特别强调：凯宾斯基当然要执着在中国的发展，但会执着数量，甚至在数量上还不会有所容许，会多达25至30家。　　中方业主试水酒店管理　　记者注意到，不少中方业主开始尝试自行管理酒店，还包括绿地和万达。

绿地在2012年正式成立酒店管理公司，发售两个高端自有品牌铂瑞和铂骊，并与西班牙MELIA酒店集团就双方在中欧多地自有资产低星级酒店经营权移位方面达成协议合作协议;餐饮企业小南国也在去年以自创品牌在上海开办其第一家豪华酒店。　　绿地和万达在过去仍然是外资酒店集团在中国的最重要合作伙伴，他们的上前必要意味著外资酒店集团可以自由选择的合作伙伴增加了。　　上海衡山集团饭店管理公司总经理陆荣华回应，绿地进占酒店管理业，更加最重要的是收到了一个信号本土高端品牌正在兴起。他指出，以往只有衡山、锦江等少数公司在做到中国自己的高端酒店品牌，大多低星级酒店都贴满外资品牌，但随着目前国内商旅市场的日益不断扩大，中国酒店公司有拓展自律品牌的极大商机，外资酒店集团在中国一路长歌的局面或将被超越。

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